מהי תמ"א 38
תמ"א 38 הנה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
התמ"א אושרה ע"י ממשלת ישראל במאי 2005 ונועדה לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים חוקיים ואחרים
לשיפור המבנים וחיזוקם, כנגד רעידות אדמה. התמ"א קובעת הנחיות שמטרתן לעודד בצוע חיזוק מבנים כאמור על ידי תוספות בניה.
מבנה העומד בדרישות תמ"א 38 הנו מבנה אשר הוצא לו היתר בניה לפני ה- 01/01/1980.
למבנה העומד בתנאי סף זה, מציעה התמ"א, תמריצים לעידוד ביצוע חיזוק קונסטרוקטיבי למבנה כגון: תוספת שטחי בניה ויח"ד. בנוסף,
הדיירים יכולים לדרוש מהקבלן המבצע, שדרוג מערכות הבניין (מעליות, מערכות סולריות, טיח, צבע, לובי מחודש וכד'..).
מהו התהליך?
תהליך הבחינה, בדיקה, בצוע חישובי עמידות וביצוע החיזוקים למבנים קיימים, מבוצע בהתאם לתקן ישראלי 2413 והתאמות מסויימות
על פי תקן ישראלי 413.
התהליך מורכב משני שלבים עיקריים: תהליך תכנוני ותהליך קנייני.
התהליך מתקיים בין מגיש הבקשה מטעם הדיירים, (מגיש הבקשה כולל גם את הקונסטרוקטור שהכין וחישב את החישובים הסייסמיים
והקונסטרוקטיביים) ובין מנהל ההנדסה שבעיריית חולון באמצעות מוסדות התכנון והפיקוח של הועדה המקומית.
מי הגורמים המעורבים?
גורם | סוג התהליך | אחריות בתהליך |
יזם | תכנוןקנייני | אחראי לתכנון הכולל (גם האדריכלי וגם הקונסטרוקטיבי), אחראי להגשת הבקשה ולטיפולה, אחראי לבצוע העבודות ולמתן פתרון במידת הצורך לבעלי הדירות. |
קבלןהעירייה | אישור התכנון | אחראית למתן אישור עמידה בתנאי תמ"א 38, לתהליך אישור התכנון האדריכלי והקונסטרוקטיבי ולמתן ההיתר. |
בעלי הדירות (כאשר אינם היזמים ואו הקבלנים) | קנייני | אחראים למו"מ מול היזם/קבלן ועל ההחלטה האם לבצע את העסקה. |
מי יוזם את התהליך?
היוזמה היא פרטית.
היוזמה יכולה להגיע מיזמים או קבלנים פרטיים והיא אף יכולה לצמוח מבעלי הדירות המתארגנים לביצוע התהליך.
מהם השלבים בתהליך?
שלב בתהליך | הגורם האחראי | מול מי? |
בדיקה בסיסית כי המבנה עומד בתנאי תמ"א 38 | יזם פרטי או בעלי הדירות | מהנדס/מתכנן מטעם היזם ומול התכניות שבעירייה |
החלטה עקרונית של כלל הדיירים ליציאה לפרוייקט | יזם פרטי או בעלי הדירות | החלטה של הדיירים בלבד
|
הכנת תכנית בניה / חיזוק (כולל אישור מהנדס כי | יזם פרטי או בעלי הדירות באמצעות קונסטרוקטור | מנהל ההנדסה עיריית קריית ביאליק |
איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התכנית | יוזם התכנית (הדיירים או היזם) | פעולה פנימית של היזם או הדיירים |
אישור עקרוני של החישובים הקונסטרוקטיביים והסייסמיים | הרשות המקומית | הקונסטרוקטור ואו היזם/דיירים |
תהליכי אישור התכנית | העירייה והמתכננים מטעם היזםהדיירים | הועדה המקומית |
בחירת קבלן מבצע | הדיירים או היזם | הקבלן |
מו"מ וחתימת חוזה על תנאי העסקה (והביטחונות) | בעלי הדירות | היזם והקבלן |
קבלת אישורים לביצוע הבנייה | הדיירים או היזםקבלן | הרשות המקומית |
כמה זמן נמשך התהליך?
התהליך מורכב משלושה שלבים עיקריים:
הליך הוכחת העמידה בתנאי התמ"א 38 הנו הליך קצר ביותר ותלוי כולו ביזם או בדיירים.
הליך הכנת התכניות תלוי כולו ביזם או בדיירים ואמור לארוך מספר מצומצם של שבועות.
קבלת האישור מהרשות המקומית כי החישובים הקונסטרוקטיביים והסייסמיים מתאימים ועומדים בדרישות, יארך עד 45 ימי עבודה.
מהי המעורבות של בעל הדירה?
בכל אחד מהשלבים ישנה יכולת השפעה גדולה יותר אם יותר תושבים מעורבים ומאוגדים. אי לכך, כדאי לפעול להקמת נציגות מוסכמת
לניהול התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע במידת הצורך (כגון עורך דין, אדריכל, שמאי).
האם ניתן לפנות ללא הסכמת כל בעלי הדירות?
על מנת לממש זכויות בניה משותפות יש צורך בהסכמת בעלי הדירות וחתימתם על הסכמה וזאת בהתאם לאמור לעיל : על פי החוק
(נכון להיום), לבניית דירה חדשה יש צורך באישור כל הדיירים במבנה, אולם, בבניית דירה או דירות חדשות בשטח משותף, שמספרן אינו
עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל
של כל הדירות בבית המשותף ערב בצוע העבודה, ניתן יהיה לאשר את ביצוע העבודה, באישור של שני שלישים מבעלי הדירות.
אי הסכמה של בעלי הדירות, בהתאם לאמור מעלה, לא תאפשר טיפול בבקשה וכפועל יוצא מכך, לא יתאפשר מימוש הזכויות בהתאם
לתמ"א 38.
מהם היתרונות והחסרונות בתהליך תמ"א 38?
יתרונות | חסרונות | |
לבעל הדירה |
|
|
לעיר |
|
|
מהם התנאים להצלחת הפרוייקט?
לסיכום, רעידת אדמה חזקה עלולה להתרחש בכל רגע נתון ולפגוע פגיעה אנושה במבנים אשר הוצא להם היתר בניה לפני ה- 1/01/80.
לצורך חיזוק המבנים הישנים הקיימים יצא תקן ישראלי 2413 המנחה כיצד יש לבדוק ולחזק את המבנה. במקביל אושרה תמ"א 38 אשר
תפקידה לעודד באמצעות זכויות בניה נוספות, את חיזוק המבנה.
כל מבנה העומד בתנאי הסף של תמ"א 38 זכאי לתוספת זכויות הבניה.
עיריית קריית ביאליק מעודדת יוזמות לפרויקטים על בסיס תמ"א 38 בכל מקום בו התקיימה בניה אשר אינה עומדת בתנאי התקן לרעידות
אדמה, תקן ישראלי 413.
כל יוזמה נבדקת על היבטיה הקונסטרוקטיביים והתכנוניים השונים ומקודמת בהתאם. העירייה רואה חשיבות ויתרון בשותפות בעלי הדירות
בתהליך ובהירתמותם למימושו.
מידע נוסף ניתן למצוא באתר משרד הפנים