תמ"א 38

מהי תמ"א 38

תמ"א 38 הנה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

התמ"א אושרה ע"י ממשלת ישראל במאי 2005 ונועדה לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים חוקיים ואחרים
לשיפור המבנים וחיזוקם, כנגד רעידות אדמה. התמ"א קובעת הנחיות שמטרתן לעודד בצוע חיזוק מבנים כאמור על ידי תוספות בניה.

מבנה העומד בדרישות תמ"א 38 הנו מבנה אשר הוצא לו היתר בניה לפני ה- 01/01/1980.

למבנה העומד בתנאי סף זה, מציעה התמ"א, תמריצים לעידוד ביצוע חיזוק קונסטרוקטיבי למבנה כגון: תוספת שטחי בניה ויח"ד. בנוסף,
הדיירים יכולים לדרוש מהקבלן המבצע, שדרוג מערכות הבניין (מעליות, מערכות סולריות, טיח, צבע, לובי מחודש וכד'..).

מהו התהליך?

תהליך הבחינה, בדיקה, בצוע חישובי עמידות וביצוע החיזוקים למבנים קיימים, מבוצע בהתאם לתקן ישראלי 2413 והתאמות מסויימות
על פי תקן ישראלי 413.

התהליך מורכב משני שלבים עיקריים: תהליך תכנוני ותהליך קנייני.

  • התהליך התכנוני
    התהליך כולל:
  1. אישור עמידה בתנאי תמ"א 38.
  2. אישור תוכנית הבניה בהתאם לתנאי תמ"א 38.
  3. אישור התכנון הקונסטרוקטיבי.
  4. הוצאת היתר בניה.

התהליך מתקיים בין מגיש הבקשה מטעם הדיירים, (מגיש הבקשה כולל גם את הקונסטרוקטור שהכין וחישב את החישובים הסייסמיים
והקונסטרוקטיביים) ובין מנהל ההנדסה שבעיריית חולון באמצעות מוסדות התכנון והפיקוח של הועדה המקומית.

  • התהליך הקינייני
    התהליך כולל:
  1. בחירת יזם וקבלן לבצוע הפרוייקט.
  2. החתמת כלל הדיירים והסכמתם לבצוע העבודות.
  3. חתימת חוזה מול היזם.
  4. התהליך מתקיים בין דיירי הבניין ובין היזם/קבלן ללא התערבות העירייה.

מי הגורמים המעורבים?

גורםסוג התהליךאחריות בתהליך
יזם תכנוןקנייניאחראי לתכנון הכולל (גם האדריכלי וגם הקונסטרוקטיבי), אחראי להגשת הבקשה ולטיפולה, אחראי לבצוע העבודות ולמתן פתרון במידת הצורך לבעלי הדירות.
קבלןהעירייהאישור התכנוןאחראית למתן אישור עמידה בתנאי תמ"א 38, לתהליך אישור התכנון האדריכלי והקונסטרוקטיבי ולמתן ההיתר.
בעלי הדירות (כאשר אינם היזמים ואו הקבלנים)קנייניאחראים למו"מ מול היזם/קבלן ועל ההחלטה האם לבצע את העסקה.

 

מי יוזם את התהליך?

היוזמה היא פרטית.

היוזמה יכולה להגיע מיזמים או קבלנים פרטיים והיא אף יכולה לצמוח מבעלי הדירות המתארגנים לביצוע התהליך.

מהם השלבים בתהליך?

שלב בתהליךהגורם האחראימול מי?
בדיקה בסיסית כי המבנה עומד בתנאי תמ"א 38יזם פרטי או בעלי הדירותמהנדס/מתכנן מטעם היזם ומול התכניות שבעירייה
החלטה עקרונית של כלל הדיירים ליציאה לפרוייקטיזם פרטי או בעלי הדירות  החלטה של הדיירים בלבד

 

הכנת תכנית בניה / חיזוק (כולל אישור מהנדס כי
המבנה אינו עומד בתקן 413 וכי היתר הבניה הוצא לפני ה- 1/01/80)

יזם פרטי או בעלי הדירות באמצעות קונסטרוקטורמנהל ההנדסה עיריית קריית ביאליק
איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התכנית יוזם התכנית (הדיירים או היזם)  פעולה פנימית של היזם או הדיירים
אישור עקרוני של החישובים הקונסטרוקטיביים והסייסמייםהרשות המקומית  

הקונסטרוקטור ואו היזם/דיירים 

תהליכי אישור התכנית   העירייה והמתכננים מטעם היזםהדיירים הועדה המקומית 
בחירת קבלן מבצע הדיירים או היזםהקבלן 
מו"מ וחתימת חוזה על תנאי העסקה (והביטחונות) בעלי הדירות היזם והקבלן 
קבלת אישורים לביצוע הבנייה  הדיירים או היזםקבלן הרשות המקומית  


כמה זמן נמשך התהליך?

התהליך מורכב משלושה שלבים עיקריים:

  1. הוכחת עמידה בתנאי הסף של תמ"א 38;
  2. אישור התכנית הקונסטרוקטיבית והתיכנונית – הוצאת היתר בניה;
  3. ביצוע הבנייה.

הליך הוכחת העמידה בתנאי התמ"א 38 הנו הליך קצר ביותר ותלוי כולו ביזם או בדיירים.

הליך הכנת התכניות תלוי כולו ביזם או בדיירים ואמור לארוך מספר מצומצם של שבועות.

קבלת האישור מהרשות המקומית כי החישובים הקונסטרוקטיביים והסייסמיים מתאימים ועומדים בדרישות, יארך עד 45 ימי עבודה.

מהי המעורבות של בעל הדירה?

  • בעלי הדירות יכולים ליזום את בצוע התכנית.
  • בעלי הדירות יכולים להיות שותפים לתהליך התכנון.
  • בעלי הדירות אמורים לנהל מו"מ מול היזמים/קבלנים על תנאי העסקה.

בכל אחד מהשלבים ישנה יכולת השפעה גדולה יותר אם יותר תושבים מעורבים ומאוגדים. אי לכך, כדאי לפעול להקמת נציגות מוסכמת
לניהול התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע במידת הצורך (כגון עורך דין, אדריכל, שמאי).

האם ניתן לפנות ללא הסכמת כל בעלי הדירות?

על מנת לממש זכויות בניה משותפות יש צורך בהסכמת בעלי הדירות וחתימתם על הסכמה וזאת בהתאם לאמור לעיל : על פי החוק
(נכון להיום), לבניית דירה חדשה יש צורך באישור כל הדיירים במבנה, אולם, בבניית דירה או דירות חדשות בשטח משותף, שמספרן אינו
עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל
של כל הדירות בבית המשותף ערב בצוע העבודה, ניתן יהיה לאשר את ביצוע העבודה, באישור של שני שלישים מבעלי הדירות.
אי הסכמה של בעלי הדירות, בהתאם לאמור מעלה, לא תאפשר טיפול בבקשה וכפועל יוצא מכך, לא יתאפשר מימוש הזכויות בהתאם 
לתמ"א 38.

מהם היתרונות והחסרונות בתהליך תמ"א 38?

 יתרונותחסרונות
לבעל הדירה
  1. חיזוק המבנה והבאתו לרמת עמידה ברעידת אדמה עוצמתית.
  2. שיפור דיור (מעלית,שיפוץ שטח משותף,תוספת שטחים למבנה).
  3. העלאת ערך הנכס.
  1. אי נוחות זמנית בזמן הבניה.
  2. תוספת של יחידות דיור נוספות במבנה.
  3. החרפת מצוקת החניה.
  4. הגבהת מבנים קיימים וצמצום המרווחים הפתוחים בין מבנה למבנה.
לעיר
  1. צמצום מספר המבנים העלולים להנזק ואף לקרוס בעת רעידת אדמה חזקה.
  2. חידוש אזור מתיישן.
  3. כניסת אוכלוסיה נוספת.
  4. העלאת ערך הדירות באזורים ותיקים.
  1. מחיר של ציפוף והעמסת תנועה ותשתיות.
  2. פגיעה וצמצום המרחבים הפתוחים בין הבניינים.

 

מהם התנאים להצלחת הפרוייקט?

  • קבלת ההסכמה של כלל בעלי הדירות ומחויבות לתהליך.
  • בחירת יזם / קבלן מתאים.
  • כדאיות כלכלית ליזם.

לסיכום, רעידת אדמה חזקה עלולה להתרחש בכל רגע נתון ולפגוע פגיעה אנושה במבנים אשר הוצא להם היתר בניה לפני ה- 1/01/80.
לצורך חיזוק המבנים הישנים הקיימים יצא תקן ישראלי 2413 המנחה כיצד יש לבדוק ולחזק את המבנה. במקביל אושרה תמ"א 38 אשר
תפקידה לעודד באמצעות זכויות בניה נוספות, את חיזוק המבנה.

כל מבנה העומד בתנאי הסף של תמ"א 38 זכאי לתוספת זכויות הבניה.

עיריית קריית ביאליק מעודדת יוזמות לפרויקטים על בסיס תמ"א 38 בכל מקום בו התקיימה בניה אשר אינה עומדת בתנאי התקן לרעידות
אדמה, תקן ישראלי 413.

כל יוזמה נבדקת על היבטיה הקונסטרוקטיביים והתכנוניים השונים ומקודמת בהתאם. העירייה רואה חשיבות ויתרון בשותפות בעלי הדירות
בתהליך ובהירתמותם למימושו.

מידע נוסף ניתן למצוא באתר משרד הפנים