התחדשות עירונית מתחם אפק

אודות התוכנית

עיריית קריית ביאליק והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמות תכנית מפורטת להתחדשות עירונית בשכונת אפק. התכנית תקבע ייעודי קרקע, זכויות בנייה, מספר יחידות דיור וגובה הבניינים במצב המוצע, כמו גם את תמהיל שטחי המסחר והתעסוקה, שטחי הציבור ועוד. התכנית תחלק את השטח למתחמי מימוש ומכוחה יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה.

גבולות התוכנית

הכתובות הבאות הן חלק מהתוכנית:

נחליאלי 1-3 (אי-זוגי), נחליאלי 2, דרור 2-8 (זוגי), התל 3-9 (אי-זוגי), התל 13-17 (אי-זוגי), אצ"ל/חוגלה 2-6 (זוגי), יהונתן 1-3 (אי זוגי), צופית/יהונתן 2, יהונתן 4, סנונית 1-2, עפרוני 2-22 (זוגי) וצופית 1-3 (אי-זוגי).

שלב התכנון הנוכחי

תכנית להתחדשות שכונת אפק יצאה לדרך בהובלת  הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית קריית ביאליק. צוות התכנון נמצא כעת בשלב לימוד המצב הקיים. 
ביום ראשון ה-2.7.23 התקיים כנס תושבים ראשון בנושא התנעת תכנון ההתחדשות בשכונה.
לסיכום המפגש לחצו כאן. כמו כן, ניתן למצוא כאן את המצגת שהוצגה בכנס.

שלבי תהליך התכנון

תכנון משתף

הליך התכנון מלווה בתכנון משתף עם התושבים, בעלי הדירות והעסקים במרחב. מטרת התכנון המשתף היא לשמוע, ללמוד ולבחון כיצד נוכל להטמיע את הקולות שעולים מבעלי העניין בתכנית, בכדי להתאים את התכנית באופן המיטבי ביותר למקום.

חומרים ועדכונים יעלו לאתר בהתאם להתקדמות שלבי התכנון. התכנון המשתף מתקיים במספר אופנים - מפגשים פיזיים (כנסי תושבים, מפגשי התארגנות), סקר לבעלי הדירות ותושבים בגבול התכנית, עדכונים קבועים ופרסום מידע ועוד.

מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה ומחשבה באמצעות המייל ליועץ החברתי של התוכנית [email protected]  או במספר 04-8122080

שלב 1: לימוד מצב קיים

שלב זה כולל ניתוח המצב הקיים בתכנית ובסביבתה בנושאים ; מגורים, סביבה, פרוגרמה, חברה, תחבורה, תשתיות, שמאות, שטחים פתוחים ונוף.

תושבי המתחם או בעלי דירות בשכונה – מוזמנים להכנס ולענות על סקר התושבים - https://arcg.is/1COSSm

שלב 2: גיבוש חזון לתוכנית

שלב 3: הכנת חלופות ובחירת חלופה נבחרת

שלב 4: הצגת התוכנית לקראת הפקדה

שאלות ותשובות

מה היחס בין תכנית זו למסמך המדיניות לפיתוח מוטה מתע"ן (מערכות תחבורה עתירות נוסעים)?

מסמך המדיניות להגברת זכויות ופיתוח מוטה מתע"ן בקריית ביאליק וקריית מוצקין מכיל התייחסות לאופן הפיתוח וההתחדשות של הסביבה הקרובה לציר עכו-חיפה בו עוברת המטרונית. שכונת אפק נמצאת בגבולות ההתייחסות של מסמך המדיניות. המסמך מגדיר את שכונת אפק כמתחם המיועד להתחדשות שכונתית, באופי עתידי מעורב שימושים של תעסוקה ומגורים.

אנחנו כבר מקדמים פינוי בינוי בבניינים שלנו, למה מעכבים אותנו?​ 

תכנית זו היא תכנית מפורטת ולאחר שתאושר היא תייתר את הצורך בקידום תב"ע נקודתית, כך שלמעשה, בהסתכלות על כלל השלבים, התכנית מקדמת את התהליכים ומייצרת וודאות עבורכם.​ בנוסף, תכנית התחדשות עירונית מוסיפה יחידות דיור ותושבים. התוצאה של כך היא תוספת של מענים לצרכי ציבור כגון דרכים (רכב, רגל, אופניים), מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים, תשתיות ועוד. כל תכנית נקודתית שמקודמת לכשעצמה מתקשה לספק את הצרכים האלו, ולכן יהיה קשה לאשר אותה ללא ראייה רחבה. תכנון כולל, כמו שאנו מקדמים, ייתן את המענה הנדרש בראייה כוללת ובזאת יאפשר לקדם למימוש תתי מתחמים מתוכו עם אישור התכנית.​

האם ואיך התכנית תשפיע על הסכמים חתומים בין יזמים לבעלי הדירות?​ 

התכנית תגדיר תתי-מתחמים למימוש בשכונה. המימוש יתאפשר בהתאם למתחמים אלו. כמו כן, התוכנית תקבע את זכויות הבנייה הרלוונטיות בתתי המתחמים. זכויות אלה המהוות את הבסיס להסדר תמורות בין יזמים לבעלי דירות ייקבעו בהתאם לשיקולי תכנון הלוקחים בחשבון את כלל הסביבה וללא קשר להסכמים שנחתמו, אם ישנם כאלה.

האם התוכנית תתחשב במתחמים שכבר מאורגנים?

​במסגרת שלב לימוד וניתוח המצב הקיים ימופו גם התארגנויות קיימות.  יחד עם זאת הצעות התכנון יתבססו על מגוון שיקולים ותתי המתחמים שייקבעו לא בהכרח יהיו בהתאם למתחמי ההתארגנות הקיימים. לפי כך, בשלב זה, ככל ואינכם כלולים בהתארגנות כזו או אחרת, אנו ממליצים להמתין לתוצרי תכנון ראשוניים, אשר יתוו את המשך ההתארגנות.

​אז מה בעצם עושים עכשיו עם תהליכים שמקודמים? יזמים שמנסים להחתים אותנו?

​כפי שציינו בשלב זה צוות התכנון עוסק בלימוד וניתוח המצב הקיים. ככל שהתכנון ואישור התכנית יתקדם, תהיה יותר ודאות, הן באשר לחלוקה לתתי מתחמים, הן באשר לסל הזכויות, הוראות הבינוי והתניות שונות.  ​המלצתנו בשלב זה להשתתף בסקר התושבים על מנת לתת לנו מידע רב ככל הניתן, להקים נציגות דיירים ברמת הבניין, ולהמתין לתוצרי התכנון אשר יאפשרו התקדמות לשלבי ההתארגנות הבאים.

האם בעלי דירות יקבלו שכר דירה בזמן הבנייה? האם הם יקבלו דירות בבניינים החדשים?​ 

הסכמים בנוגע לדירות קיימות, דירות תמורה והטבות נוספות נקבעים בין בעלי הדירות ליזם שיבחרו. ככל ויפונו דיירים באופן זמני לצורך הריסה ובנייה של נכס חלופי, יקבלו שכ"ד מהיזם. ​

מה הגובה המקסימלי של הבניינים המתוכננים? מה היקף זכויות הבנייה הצפוי בכל מתחם מימוש?​

תהליך התכנון נמצא בשלביו הראשוניים. עדיין איננו יודעים מה יהיה היקף ואופי הבינוי העתידי. במסגרת הליך התכנון אנו מתחשבים בתוכנית המתאר הכוללנית של ביאליק, מסמך המדיניות לפיתוח מוטה מתע"ן וכן בשיקולים תכנוניים נוספים. תוצרי התכנון בהמשך התהליך יספקו מענה לשאלה זו, ולאורך הדרך ניתן יהיה להתעדכן באתר ובאמצעות היועצים החברתיים בתוכנית.

האם מתכוונים להכריז 77-78 (הודעה על הכנת תכנית ומגבלות להוצאת היתרים) למרחב התכנון?

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות רשאית להחיל את סעיף 77-78 לחוק התכנון והבנייה שמאפשר להשהות קידום והוצאת היתרים של תוכניות במרחב על מנת לאפשר תהליך תכנוני מסודר ומימוש מיטבי בהתאם לתכנון המקודם. בנוגע להחלת סעיף זה בתוכנית התחדשות מתחם אפק - טרם התקבלה החלטה בנושא.

למידע כללי בנושא התחדשות עירונית ניתן לעיין  באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

יועץ החברה ושיתוף הציבור מחברת "מודוס", עו"ס איליה רץ, ישמח לענות על כל שאלה -

כתבו לנו מייל [email protected]  או צלצלו למספר 04-8122080

צוות התכנון

התכנית מלווה על ידי מנהל הנדסה בעיריית קריית ביאליק וכן ע"י הרמל"ע. הצוות כולל יועצים בתחומים שונים כגון: אדריכלות, סביבה, שמאות, חברה, תנועה ונוף, תשתיות. לחצו על שם המשרד לאתר החברה.

אדריכלות: אדר' עדן בר ואדר' יאיר לוין - בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים

ניהול תכנון: דורון קופמן ומילי איבגי -  תנע  ניהול פרויקטים

חברה ופרוגרמה:  הלה מור, יערה ספיר, עו"ס איליה רץ - מודוס מתכננים עם אנשים 

פיתוח נוף: אורית אלחייני - ברקן-אלחייני אדריכלות נוף

תנועה: שי מורן -   מורן הנדסת דרכים

שמאות: אלי כהן - ברק פרידמן כהן ושות'

איכות סביבה: שלומי עמיר - אלדד שרוני - הנדסה סביבתית בע"מ

תשתיות: יאיר קורנברג, זאב אפרתי, אלון ברש -  סרקין בוכנר קורנברג 

מדידה:  אורן ברגמן -  קבוצת דטהמפ

אגרונומיה: אלון ורד – קבוצת ורד